美国房价暴涨：买房要靠“抢”，卖房要“防骗”

尽管疫情仍在控制之中，但全国房价仍大幅上涨。 S&P-Shiller 房价指数和 4 月份待售新房价格分别创下 16 年和 33 年新高。

诺贝尔奖得主乐会长根据100多年前的数据惊呼“实际房价从来没有这么高过！”，楼市的火爆趋势也引起了拜登政府白宫发言人说，要密切关注。表示拜登政府担心住房越来越难以负担。

美国房价飙升，是需求，还是泡沫？美国民众集体“炒房”，边界在哪里？美国上一轮严重的次贷危机源于房地产泡沫的破灭。这种全国性的房价上涨会引发金融和经济体系的另一次集体崩溃吗？

“美国房价飙升”专项计划针对上述问题，针对上述问题，采访美国买家、卖家、中国投资者、房地产研究机构、宏观经济分析师和金融市场分析师，描述上涨期间的情况美国的房价。民生“地图”，追溯本轮房价上涨原因，探讨疫情期间房价与经济复苏的深层关联。

在美联储连续放水的背景下，市场对通胀的担忧情绪升温，全美物价普遍上涨。木材和水泥价格上涨，库存不足，需求旺盛。受多重因素推动，美国房价在过去六个月甚至更长时间内飙升。

房子，在人们心中有住的意义，现在在美国人的心里，是家还是财富？为此，《国际金融报》记者采访了几位在美国居住、买房的业主，均未得到统一答复。与此同时，飞涨的房价似乎在对人们吼叫：“哎！再不上车就来不及了！”

抢房子

如果是 2008 年之前在美国，中年女服务员 Christine Rodriguez 可能不会像现在这样担心首付。

著名的电影《大空头》描述了这样一个场景：一个做调酒师的年轻女孩以极低的首付买了房子。在本世纪危机之前，银行向自身财务状况不佳的人提供贷款这一事实很少受到过多质疑。

但这暂时不会发生。 Kristin一家六口最大的心愿就是搬离狭窄的拖车，而这六个月来，不断上涨的房价让他们的希望落空了。

从城市到农村，从2020年下半年到现在，美国房价普遍上涨。全国全面解封的政策还在后头，住房库存一直在下降。根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，截至今年 4 月，美国的挂牌房源只有 116 万套，比去年同期下降了 20%。但与去年4月相比，全国待签房屋合同数量同比增长51.7%。

人们渴望更舒适、更安全的生活，但对于没有储蓄习惯的普通美国人来说，买房从未如此困难。

“我从未进入过如此火爆的市场，”代表 Christine 购房业务的代理人 Tiffany Ehler 说。他们居住的地方得梅因人口约20万，是爱荷华州的首府。过去，人们很难想象这样的城市会出现楼市的繁荣。

克里斯汀买房的动机来自她的孩子。她和她的丈夫自从结婚后就一直住在一辆拖车里。她的六个孩子中有五个必须参加在线课程。让克里斯汀害怕的是，没有房子，她自己的孩子将在远离城市的拖车上接受教育，没有未来。

但 Kristin 只能负担 150,000 到 220,000 美元的报价，而首付是她和她丈夫五年的积蓄。埃勒帮她找到了25间二手房。就在现场检查几个小时后，大部分房子都被抢了，好房子都涨价了，而Christine一点也没有。

“我觉得其中一些价格过高，卖家根本不愿意降低价格。我们甚至没有时间考虑它就被卖掉了，”克里斯汀说。

手头有现金，很难找到房间。经纪人程心迪扎根加州房地产多年。她告诉记者，随着房价的上涨，很多业主都不愿意卖掉自己的房子。 “他们担心卖掉后买不起新房。”

因此，住房存量将会短缺。想要在好地段买到好房子，还需要加价的勇气和实力。 “今年以来，居外IQI的经纪人已经成为亚洲买家在美国真正的‘买房’。经纪人需要不断帮助买家在美国寻找不需要实地考察的房子，而且购买过程相对来说比较繁琐。”很简单。对于期房项目，一旦找到合适项目的开发商，要么要排队，要么加价。亚洲地产科技公司居外IQI联合创始人执行董事长Georg Chmiel告诉《国际金融报》记者。 .

美籍华人王岚告诉《国际金融报》记者，在美国的二手房市场，买卖双方一般都是单独聘请经纪人，买卖双方不能见面。如果买方决定购买，将发出正式的投标报价，卖方代理将汇总所有报价给卖方，让他决定卖给谁。一般来说，出价越高，卖家就越会接受报价。这就是为什么 Kristin 无法击败那些有能力提高价格并不断错过理想房屋的买家。

在富人聚集的西海岸，加价幅度更大。家住加州圣地亚哥的张先生告诉记者，该地区地段好的房子在挂牌后10到15天左右就可以成功成交。而买家为了赢得卖家的心，至少要涨价10%-20%。对于这样的房子，每天大约有30或40组人排队看房子。很多人直接用现金买房。

“比如现在圣地亚哥有这样的房子，300平米，有学区，业主想卖180万美元，我有185万美元现金，房东不会给我回应，他不会问你愿意加多少，因为有200万的人已经和他谈过了。”张先生说。

圣何塞地区一栋破旧房屋今年早些时候以80万美元的价格上市，5月18日以85.80,000美元的价格售出，价格上涨至5.8万美元（约合人民币37万元），不到半年。图1：上市价格；图2：房产网站zillow显示房屋已售出。

上述清单的详细信息。公开资料显示，这座房子建于1930年，面积为9395平方英尺。

漏洞

“我们现在的房子只需要去年11月加价3万（美元），现在这个区域的房子需要加价15万到20万（美元）才有可能抢到。”在记者询问目前的物价上涨情况后，在南加州某城市生活了十年的华裔美籍华人王岚表示。

“（美国）房地产市场从未经历过如此奇怪的涨价时刻，”王岚说。目前，在部分城市，已有近70名购房者争抢新房。

然而，不仅买房难，卖房也不是一件容易的事。这六个月，王岚的家人几乎陷入了困境。

王岚没想过换房子。去年底，美国疫情持续恶化。一家三口萌生了换大型新房的想法。他们住的老房子是一栋面积不到1800平方英尺（相当于国内170平方米的住宅面积）的小型独立式住宅，靠近当地的IT公司和著名大学，位于当地最好的学区。初到美国的时候，王岚买了这套房子供儿子读书。

楼市一路火热。王岚自然认为老房子可以卖个好价钱，但她不想因为选错经纪人而遭受重创。

王岚告诉记者，在美国，买卖双方各自聘请经纪人，经纪人代表自己与对方的经纪人沟通。背着买家，但卖家不知道有多少人看房，有多少潜在买家会出价，出价多少，这些都需要卖家中介告知。如果卖家的代理人出于自身利益故意隐瞒真相，卖家很容易上当受骗。王岚家族在选择经纪人的过程中翻了个大跟头。

为了沟通顺畅，王岚找了一位形象好、口碑好的中国经纪人Tom Li（化名）。王岚的家人和李某同意以102万至106万美元的价格将老房子挂牌。未经王岚家人同意，李某将其以104万美元改成108万美元挂牌，并进行广告宣传。挂牌两周后，本以为会收到一堆买家offer的王岚，只收到了一份offer。对此，Tom Lee 的解释是报价太高了。

然而，在如此火爆的房地产市场中，怎么可能只有一个买家出价呢？发现异样后，王岚做了一番调查。她发现，她的房子之所以只有一个offer未来别墅会暴涨，是因为Tom Lee通过不接电话或不回短信的方式，屏蔽了大量想看房子的潜在买家。门外，他只请了与他合作的经纪人带买家看房，私下挑选了一位能给他最大利益的中国经纪人和买家。他还告诉王岚，买家只愿意出105万。好在王岚及时醒来，停止了交易未来别墅会暴涨，避免被困。

“看起来很规范的房地产行业，其实漏洞很多。虽然美国对房地产经纪行业的要求很高，但是经纪人的人身权太大了。目前来看，不仅是买房难，就连我们想趁房价上涨发财的卖家也难。”王岚说。

Tom Li 也不例外。经纪人程心迪告诉《国际金融报》记者，最近有一个在圈子里爆炸的事件：有买家爱上了房子，到了要出价的时候，却被经纪人打断了。 “也有经纪人会帮助买家同时出几个offer，但这在房地产业务规则上是非常不规范的。”程心迪说。

担心

2021 年第一季度的数据显示，美国几乎每个大都市区的房价都在上涨，家庭房价中值增长达到 16.2%，为 1989 年以来的最高水平。

房屋建筑商 LGI Homes Inc. 的首席执行官 Eric Lipar 在 5 月份的财报电话会议上表示，“尽管房屋的平均售价比去年上涨了 11%，但对房屋的需求从未如此高涨。 “在许多大都市地区，即使一些买家退出市场，需求仍将超过可用供应。”

值得注意的是，今年 2 月，美国 10 万美元至 25 万美元的房屋销售额在 1 月份同比下降 11%，而价格超过 100 万美元的房屋销售额则增长了 81%。这个数据也表明，购房者越来越关注房子本身的价值，并不是“只想买房”那么简单。

至于房价大幅上涨的原因，NAR首席经济学家劳伦斯·云表示，美国房价的大幅上涨仅仅表明需求强劲，住房供应量创历史新低。

低库存和旺盛的需求是目前舆论界最直言不讳的两个原因，但这并不能说明一切。

王岚告诉《国际金融报》记者，疫情过后，美股暴涨，炒股人暴富，热钱涌入楼市，“国内房子太少了。市场上，想买房的人太多，进一步推高了房价。再加上美联储大放水，房价自然会上涨。”与此同时，木材、水泥等原材料价格上涨，进一步推高房价。

“不穷的人很多，缺钱的人也很多。”Cindy说。为首付和贷款而苦苦挣扎的普通人。对他们来说，时间就是一切。

佛罗里达州的买家朱莉·库克和她的母亲在一月份搬到了爱达荷州的博伊西，打算在搬家前以不到 30 万美元的价格在博伊西买房，但到了之后，这笔钱再也买不到他原来的房子了喜欢。

先生。张进一步告诉《国际金融报》记者，他是最近在看房时才知道的。一个有趣的现象是，过去排队看房的都是夫妻或年轻夫妇或孩子，但近几个月来，三代人的看房次数多了起来。 “如果孩子和父母一起买房，贷款金额也会更大，两代人加起来提供房子，我想这也反映了当下的一些现实问题。”

据 NBC 报道，几个月前，加利福尼亚州圣克拉拉的联排别墅以 120 万美元的价格售出，数十名买家在户外帐篷里排起了长队。图片来自 Twitter 用户。

< 面对飙升的房价，一些购房者开始担心出现泡沫。房地产网站 Redfin 首席经济学家泰勒马尔表示，当房地产价格上涨超出抵押贷款利率、人口增长或家庭收入增长等基本因素时，美国房地产市场的泡沫尚未到来。 根据 Case-Shiller 指数，今年年初美国房价比一年前增长了 11% 以上，这一数字超过了整个美国的工资增长。然而，根据房地美的数据，美国的抵押贷款利率下降了今年 88 个基点，从 2020 年 1 月的 3.62% 下降到 2021 年 1 月的 2.74%。

准备进入购房市场的“千禧一代”越来越多，意味着还有很大的继续发展空间，但“千禧一代”购房的压力也越来越大。 “由于房价上涨过快，很多刚需的年轻人将很难买到人生中的第一套房子，从而错失机会，拉大贫富差距。”PNC高级经济学家Abbey Omodunbi说金融服务。

“很明显，拥有房屋是最成功和最大的财富创造来源之一，尤其是对于那些本身收入不高的人。说。 ”全球最大的国际产权保险公司和美国最大的商业信息提供商 First American 的首席经济学家 Mark Fleming 说。

“没有房子，你就无法创造财富。 ”弗莱明补充道。（记者周子墨）